Quelles sont les différentes ventes aux enchères ? :

Il existe trois formes de ventes aux enchères :

  • Les ventes judiciaires sont les plus connues des ventes aux enchères. Elles se déroulent au sein des tribunaux de Grande Instance, qui sont des tribunaux civils. Il existe 2 Tribunaux de Grande Instance à la Réunion (celui de Saint-Denis et celui de Saint-Pierre). Chaque tribunal organise des ventes aux enchères immobilières. Tout le monde peut y assister, mais il est indispensable de passer par l'intermédiaire d'un avocat pour avoir le droit d'acquérir un bien.
    La vente judiciaire est en général provoquée par une banque qui a financé l'achat d'un bien en inscrivant une hypothèque (une garantie sur le bien). Le débiteur ne parvenant pas à honorer les échéances du crédit, la banque saisit le bien et ordonne sa mise en vente.
  • Les ventes notariales : Les Notaires sont des officiers ministériels chargés de veiller à la sécurité du commerce juridique des biens immobiliers notamment. De nombreux biens sont confiés par les propriétaires (souvent des héritiers) aux Notaires pour être vendus. Les Notaires ont alors la possibilité d'organiser des ventes aux enchères notariales.
  • Les ventes des Domaines : « Les Domaines » désigne l'administration qui gère le patrimoine des administrations. Les domaines vendent de tout (mobilier, matériel de travaux, véhicule...) dont des biens immobiliers.


Comment s'informer de l'actualité des ventes aux enchères ? :

Les ventes judiciaires sont annoncées par voie d'affichage directement sur le bien et au Tribunal de Grande Instance où aura lieu la vente. Chaque Tribunal de Grande Instance dispose d'un tableau où se trouvent rassemblées les affiches annonçant les ventes à venir. L'affichage débute jusqu'à 40 jours avant la vente. L'avocat qui poursuit la vente est également tenu par la loi de passer des « avis de vente » que l'on nomme « annonces légales », dans des journaux d'annonces légales (Le JIR ou le Quotidien). Chaque insertion indique l'adresse du bien à vendre, une description rapide, le montant de la mise à prix, les conditions de la visite (visite organisée ou sur rendez-vous) ainsi que les coordonnées de l'Avocat en charge de la vente. Il ne s'agit que d'un résumé contenant les informations de base. Il est évidemment recommandé de visiter le bien en question et de prendre connaissance du cahier des charges de la vente avant de se lancer dans une opération. Le plus souvent, l'avocat détient le cahier des charges complet se rapportant à la vente (cadastre, urbanisme, charges, frais, servitudes, etc...). Ce cahier des charges est à la disposition du public au Cabinet de l'Avocat, sinon, il est accessible au Greffe du Tribunal...

Pour ce qui est des ventes notariales, celles-ci sont affichées au Tribunal de Grande Instance et les Notaires ont également recours au Journaux d'Annonces Légales pour annoncer les ventes, mais ce n'est pas une obligation. Les ventes notariales sont des ventes volontaires et non des ventes judiciaires organisées sous la contrainte.

Les ventes des Domaines sont publiées par les domaines sur leur site internet (mais cela reste extrêmement rare à la réunion).

Comment accéder aux ventes aux enchères ? :

Pour les ventes judiciaires, il n'est possible d'enchérir que par l'intermédiaire d'un avocat inscrit au barreau de la Cour d’Appel. Vous pouvez même demander à l’avocat qui poursuit la vente pour le compte du créancier de devenir votre avocat. Vous donnerez à cet avocat, un pouvoir dans lequel vous fixerez le montant maximal de l'enchère que vous ne souhaitez pas dépasser. Comme pour une vente notariale, il vous demandera de déposer un chèque certifié d'un pourcentage du montant annoncé de la mise à prix (entre 5 à 20%).
Pour un bien mis aux enchères pour 100 000 Euros, cela représente un chèque de 5 000 à 20 000 Euros. Si vous n’achetez pas le bien, le chèque vous est restitué.

Les ventes aux enchères notariales et des Domaines sont des ventes publiques. Il n'est pas nécessaire de passer par un avocat. Elles sont donc accessibles à tous et font l'objet d'une publicité qui indique la date, le lieu de la vente ainsi que le lieu où peut être consulté le cahier des charges. Cette publicité est effectuée dans la presse et chez les notaires. Pour participer aux enchères des notaires, il vous faudra déposer en consignation au Cabinet du Notaire, un chèque de banque ou chèque certifié dont le montant est fixé par le Notaire. En général, il s'agit d'un pourcentage du montant annoncé de la mise à prix (5 à 20%). Ce chèque est évidemment restitué à la sortie à tous les participants sauf celui qui deviendra acquéreur. Celui qui a déposé un chèque peut porter lui-même librement les enchères qu'il désire.

Que se passe t-il après l'adjudication ? :

Celui qui a porté ou fait porter l'enchère la plus élevée est déclaré adjudicataire à l'issue de la vente. Toutefois la vente n'est définitive qu'après un délai de 10 jours réservé aux surenchères.

Comment surrenchérir ? :

Pendant le délai de surenchère, qui court à partir de la date de la vente, la loi autorise toute personne à surenchérir en proposant 10% de plus que le montant de l'adjudication. Par exemple, une maison est vendue 100 000 Euros, une autre personne pourra pendant le délai de dix jours, proposer de payer 100 000 + 10 000 : 110 000 Euros. Le bien est remis à la vente à ce nouveau prix (110 000 Euros). Si personne ne porte de nouvelle enchère, le surenchérisseur devient adjudicataire définitif du bien et il n'y a pas de délai de 10 jours après cette nouvelle adjudication.
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Qu'est-ce qu'une folle enchère ? :

Si l'adjudicataire s'avère être incapable de payer le montant de l'adjudication et des frais, le bien est remis en vente pour sa mise à prix initiale. L'adjudicataire défaillant est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère. Le chèque de consignation qu'il aura préalablement déposé est débité à cet effet le cas échéant. Par exemple, imaginons une maison dont la mise à prix est de 100 000 Euros. Vous déposez une consignation de 20% de cette somme soit 20 000 Euros. Vous enchérissez et êtes déclaré adjudicataire pour 250 000 Euros. Mais, vous n'êtes finalement pas en mesure de payer le bien. Le bien revient à la vente toujours pour 100 000 Euros. S'il est vendu 240 000 Euros, c'est-à-dire 10 000 Euros de moins que ce que vous avez proposé, l'avocat prélèvera les 10 000 Euros, sur les 20 000 Euros que vous avez consigné et ne vous rendera donc que 10 000 Euros. Il faut donc faire très attention sur ces engagements.

Comment payer le prix d'adjudication ? :

Pour une vente judiciaire, le montant de l'adjudication doit être réglé dans les trois mois (90 jours) qui suivent la vente. En cas de paiement dans les 45 jours, il n'est pas dû d'intérêts. Par contre, passé ce délai, l'adjudicataire doit payer des intérêts au taux légal en vigueur. Si son paiement n'intervient pas dans les trois mois, ce taux est majoré de cinq points (et 5%, c'est énorme). Et, à défaut de consignation dans les trois mois qui suivent, le bien peut alors être remis en vente sur folle enchère, au détriment de l'adjudicataire défaillant, dans les conditions exposées précédemment.

Dans le cas d'une vente Notariale, le délai autorisé pour solder l'acquisition est plus court puisqu'il n'est que de 45 jours. Quant aux intérêts légaux, ils commencent à courir dès le onzième jour suivant la vente. Ces conditions sont généralement rappelées, voire aménagées dans le cahier des charges. Là aussi, il faut être sûr d'avoir l'apport nécessaire ou du moins si vous faites une demande de crédit, assurez-vous de pouvoir l'obtenir.

Comment s'effectue le transfert du titre de propriété ? :

Dans le cas d'une vente judiciaire, l'avocat est seul chargé de procéder à toutes les formalités de publication du titre de propriété au Bureau des Hypothèques. L'entrée en jouissance officielle du bien peut alors intervenir dans les quinze jours qui suivent l'adjudication. Il n'y a pas lieu d'établir un acte notarié. Dans le cas d'une vente à la Chambre des Notaires, le processus de transfert de propriété est analogue à celui des transactions de gré à gré.

A combien s'élève le montant des frais annexes ? :

Dans le cas d'une vente judiciaire, l'adjudicataire n'a pas à supporter de frais de Notaire ni de droits de mutation. Il doit par contre supporter les frais préalables de vente (frais d'huissier et de publicité) qui peuvent varier selon le lieu et l'importance du bien. Ils sont généralement compris entre 1.500 et 4.500 Euros, ce montant étant vérifié par le Magistrat et annoncé avant la vente. A ces frais s'ajoutent des frais et droits de recouvrement qui sont fonction du montant de l'adjudication. Cela reste moins élevé que les frais d'actes classiques pour l'ancien.

Dans le cas d'une vente Notariale, la contribution aux frais de publicité et d'organisation des enchères à la charge de l'acquéreur est en général de 1% hors taxes du prix de vente, à laquelle s'ajoutent les émolûments et les débours du Notaire, ainsi que les droits de mutation. Au total les frais à la charge de l'adjudicataire représentent dans les deux cas entre 10 et 15 % du montant de l'adjudication. Donc au moins 1 fois et demie plus élevé que les frais d'actes classiques pour l'ancien. Le prix d'acquisition devra être au moins 20% moins élevé que le prix du marché immobilier si on souhaite réaliser une bonne affaire.

Alors ? Cela vous a t-il donné envie d'assister à une vente aux enchères ?

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